כיצד מגן החוק על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה ומהו הדבר הראשון שיש לעשות כשמגלים ליקויים בדירה שנרכשה מקבלן? וגם: מתי מתחילה ומסתיימת תקופת האחריות?
מספר התביעות המוגשות לבתי המשפט בישראל בגין ליקויי בנייה המהווים הפרת חוזה עלה בהדרגה בשנים האחרונות, וזאת על רקע העלייה במודעות לזכויות רוכשי הדירות. החוק העיקרי העומד בבסיס התביעות הנ"ל הוא חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), שעל פיו התנאי למכירה הוא שהדירה המוצעת תהיה זהה באופן מלא למפרט שאושר, לתקנות הבנייה ולתקנים הרשמיים. כמו כן, החוק קובע שתי תקופות מרכזיות "חותכות" שמגנות על רוכשי דירות מפני ליקויי בנייה: תקופת הבדק + תקופת האחריות.

תקופת הבדק
תקופת הבדק מתחילה מהרגע שבו נמסרה בפועל הדירה לרוכש ונמשכת לכל היותר שבע שנים. לכל ליקוי מסוים יש את תקופת הבדק הספציפית שלו, ואם במהלך תקופה זו מתגלה ליקוי כזה או אחר, נקודת ההנחה היא שהליקוי הוא תוצאה של עבודה קבלנית לקויה. לכן, במקרים כאלו אם הקבלן מכחיש שמקור הליקוי בעבודה לקויה, חובת ההוכחה חלה עליו. טווחי הזמן של תקופות הבדק עבור הליקויים השונים מפורטים בתוספת לחוק הזה. כך לדוגמה: משך תקופת הבדק של ליקויי ריצוף, ליקויים במוצרי נגרות ומסגרות וליקויים בחיפויי פנים, עומד על שנתיים בלבד. לעומת זאת, משך תקופת הבדק שחלה על ליקויי בנייה בחיפויי חוץ, כמו התפוררות, התנתקות או התקלפות, עומד על שבע שנים.


תקופת האחריות

תקופת האחריות מתחילה ברגע שבו הסתיימה תקופת הבדק ומסתיימת שלוש שנים בדיוק לאחר מועד זה. ההבדל בין שתי התקופות בא לידי ביטוי בכך שנטל ההוכחה במקרה של ליקויי בנייה חל בתקופת האחריות על הקונה ולא על הקבלן. כלומר, במקרה של ליקוי שהתגלה במהלך תקופת האחריות, הקונה הוא זה שצריך להוכיח כי מקור הליקוי הוא בעבודה קבלנית לקויה ושאינו תוצאה של מחדל או מעשה כלשהו מצדו.

סדק בקיר בניין (ShutterStock)
"אי התאמה יסודית" כל ליקוי שפוגע ביציבות וברמת הבטיחות של הבניין (אילוסטרציה: ShutterStock)

אי התאמה יסודית
מעבר לתקופת הבדק ותקופת האחריות מתקיימת תקופה נוספת שתקפה ממועד מסירת הדירה ונמשכת 20 שנה. תקופה זו רלוונטית אך ורק למה שמוגדר בחוק כ"אי התאמה יסודית", כלומר – כל ליקוי שפוגע ביציבות וברמת הבטיחות של הבניין. כל עוד התגלה ליקוי שמהווה אי התאמה יסודית בטווח של עד 20 שנה ממועד מסירת הדירה לרוכש, נטל ההוכחה חל על הקבלן.חשוב לציין, כי לא כל התביעות שמוגשות בגין ליקויי בנייה עוסקות בליקויים באופן ישיר. במקרים לא מעטים כוללות התביעות מספר סוגי נזקים נוספים, כמו למשל: פיצוי בגין ירידת ערך, פיצוי בשל איחור מסירה, פיצוי עבור שכר דירה לדיור חלופי,עגמת נפש בגין הפרת הסכם ועוד.
הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה מצריכה לא מעט מהלכים מקדימים. מעבר לכך, במקרים רבים בתי המשפט הדנים בתביעות אלו מקפידים לבדוק את ההתנהלות של שני הצדדים ואף חוקרים לעומק את אופי התקשורת ביניהם. בנוסף, חשוב להבין כי ישנם לוחות זמנים נוקשים שיש לעמוד בהם במקרה של ליקויי בנייה. כך למשל, אם מדובר בליקוי בנייה שניתן היה לגלות במועד מסירת הדירה, יש לדווח עליו לקבלן תוך שנה ממועד זה לכל היותר. יחד עם זאת, על הקונה לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים הדרושים להסרת הליקויים, לפני הגשת התביעה, או בלשון החוק: "לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה".התנהלות שגויה לאורך הדרך, אם מול הקבלן ואם מול בית המשפט, עשויה לפגוע באופן חמור בסיכויי ההצלחה של התביעה. אי לכך בכל מקרה שבו גיליתם ליקויי בנייה בדירה שרכשתם טוב תעשו אם תפנו ללא דיחוי לעורך דין מקצועי המכיר את החוק מאחור ומלפנים ומטפל בתביעות מסוג זה באופן שוטף. רק כך תגדילו את סיכויי ההצלחה של התביעה ותמקסמו את סכום הפיצויים המגיע לכם על פי חוק.*המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.עו"ד בנצי בן דוד עוסק בדיני מקרקעין, חוזים, נזיקין, ירושות, צוואות וליטיגציה.

לפרסום המקורי שלנו באתר וואלה, ליחצו כאן

  להתקשר  לשלוח אימייל